相続担当スタッフブログ

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2018.01.24更新

 明けましておめでとうございます。

ことしも頑張ってブログを書いていきます。

 

 さて今年民法の改正があるようです。改正の中心は配偶者の優遇を図ることです。その一つが配偶者が相続開始時に住んでいる建物に住み続ける権利「配偶者居住権」を認めようとするものです。これは相続が開始したときに、他の相続人ともめて配偶者が今住んでいる自宅に住めなくなるような事態が多く発生しているため、せめて配偶者が生きている間は自宅に住めるようにしてあげようと、配偶者の保護の観点から出てきました。

 

 相続人が配偶者一人だけの場合は問題はありませんが、相続人が複数の場合遺産分割をしなければなりません。その時都市部の不動産評価が高い土地を所有している場合は自宅を相続できない場合があります。

 

 例えば  土地330㎡ 1億円 建物 500万円 現預金 2,500万円 
      配偶者 子供1人(別居)

この場合、配偶者が生活するために自宅を相続すると子供の遺留分を侵してしまいます。

 

 子供の遺留分の計算 相続財産 土地 100,000千円
    建物   5,000千円  
    現預金 25,000千円
    計  130,000千円
130,000千円×1/2×1/2=32,500千円(子の遺留分の金額)

 

 子供が現預金をすべて(25,000千円)相続しても遺留分にたりません。また配偶者の老後を考えると現預金は配偶者が相続したいところです。親子関係が良ければ配偶者がすべて相続することも考えられますが二次相続を考えると居住用不動産を親子で共有相続することをすすめます。また、親子の仲が悪い場合は、遺留分の減殺請求を受け不動産を売却することも考えねばなりません。相続時は仲が良くても相続が終わった後に不仲になり、家に住めなくなる場合もあります。
 このように、配偶者が相続によって自宅に住めなくなることから配偶者を守るために居住権を認めるようです。

 

 今までの相続で、親子が不仲になり自宅から追い出された例も聞いたことがありますから、この改正で配偶者は生活の場は守られることになると思います。

投稿者: 税理士法人あけぼの

2017.12.22更新

 今年も残りあとわずとなりましたが、1年を振り返って次のようなことがあればそれは贈与になりますので注意しましょう。

 

生命保険金等の満期があった場合


 よくあるのが、生命保険金の満期です。養老保険など保険の満期金を受け取った場合、所得税の一時所得になります。ただしこれは保険契約者と保険金の受取人が同じ場合です。保険契約者と受取人が異なった場合は、贈与税の対象になります。

例えば   

保険契約者 奥さん  

被保険者 奥さん  

保険金受取人 奥さん  

対象となる税金 所得税 一時所得

保険契約者 ご主人                 
被保険者 ご主人

保険金受取人 奥さん    

対象となる税金 贈与税

 

 保険金を受け取ったのは、どちらも奥さんですが①は所得税の一時所得で②は贈与税の対象になります。契約の仕方で、扱う税法が違ってきます。

 契約者と保険金の受取人が違う場合は、契約書を見ればすぐ分かります。しかし契約者と保険金の受取人が同じ契約書でも、保険料が違う人の口座から引き落とされている場合が見受けられます。

 

上の例①で、保険料がご主人の口座から引き落としている場合は意外とあります。

保険契約者 奥さん 

保険料の負担者 ご主人 

被保険者 奥さん 

保険金受取人 奥さん 

対象となる税金 贈与税
                   

 税法は実際の負担者で課税関係を見ます。私のお客様でも、このような方がいらしゃいました。さっそく契約者の方の口座から引き落とすように、口座を変更していただきました。

 

 一部の保険会社は、あまり保険料負担者のことに注意を払わず収入のある方の口座から引き落としているようです。保険金の満期の案内には「所得税の一時所得の対象になります」と書いてありますが、これは贈与税の対象になります。
 くれぐれも注意しましょう。

投稿者: 税理士法人あけぼの

2017.12.03更新

相続で土地の評価を下げる大きな特例として、「小規模宅地の特例」を前回まで説明してきました。しかし、実際の相続では使えないケースが多く見受けられます。 現在の社会では、親が一人で生活をして、子供が別居生活をしている場合が多いのです。



 この別居している場合の小規模宅地の特例を適用できる要件は、次の通りです。
1.相続が開始する前3年以内に、別居している相続人本人又はその相続人の配偶者が所 有する家屋に住んだことがないこと。
2.被相続人に配偶者がいないこと。
3.相続開始の直前において、被相続人の居住家屋に同居の法定相続人がいないこと。
4.その宅地等を相続税の申告期限まで所有していること。

 

 つまり親の配偶者が亡くなり一人暮らししていて同居の相続人がいない場合で、相続人が自分の持ち家に住んでいる場合は、この小規模宅地の特例(特定居住用宅地:330㎡まで80%評価減)は使えません。
 しかし、親が一人暮らしで同居の相続人がなく、持ち家がない借家暮らしの相続人(私たちは「家なき子」と言っています)ならば、小規模宅地の特例は使えます。
また持ち家がある人でも、相続開始3年以内に持ち家に居住していなければこの特例を受けることが出来ます。

 

 相続で親の自宅の評価が高く相続税がかかると言う方は、今住んでいる自分の持ち家を例えば人に貸出、自分たちは借家に住むようにして3年後に相続が発生した場合は、この「家なき子」に該当し小規模宅地の特例が適用出来ます。3年以内に相続が発生してしまった場合は、残念ですが適用出来ません。

 

 自分たちの住んでいる自宅を、人に貸し出すことを嫌がる方もいると思います。でも相続対策にはなります。

 もっとも親が高齢になったら、親の自宅に同居する(持ち家をどうするかは別問題として)ならば3年待たずして、小規模宅地の特例を適用出来ます。

 小規模宅地の特例には、いろいろな適用条件が有りますので実行する前に必ず税理士に相談してから実行して下さい。

投稿者: 税理士法人あけぼの

2017.11.01更新

相続税の土地評価で、評価額を大きく下げるものとして小規模宅地の特例があります。相続で取得した土地が、亡くなった方の居住用に使用していた場合(80%減)や、事業用に使用していた場合(80%)また貸付事業に使用していた場合(50%)に、この特例が適用出来ます。

 

問  

亡くなられた方はお母さん(要介護の認定を受けていました)で、亡くなる数年前に特別養護老人ホームに入居されてましたので、自宅は空き家になっていました。この場合自宅は、小規模宅地の特例が適用出来るのでしょうか。

 

答  

相続で取得した方が、配偶者かいわゆる「家なし親族」(相続開始前3年以内に取得した本人又はその配偶者の所有する家屋に居住したことがない人)であれば、適用出来ます。

 

解説
平成25年の税制改正で平成26年1月1日以降は、それまで適用が認められていなかった老人ホームに入居した場合であっても自宅の敷地が適用されることになりました。ただし以下の3つの要件を満たした場合です。

 

1.被相続人が、相続の開始時点で「要介護」「要支援」の認定を受けていること
  *「要介護」「要支援」の1.2.3等の程度は問われません
  *老人ホームの入居の時点で「要介護等」の認定を受けていなくても、相続開始の時点で「要介護等」の認定を受けていれば適用出来ます
  *注意することは、健康な人が老人ホームに入居していた場合は認められないと言うことです

 

2.入居する老人ホームが次に掲げる老人ホームに該当すること
  ・老人福祉法に規定する認知症高齢者グループホーム、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム又は有料老人ホーム
    ・介護保険法に規定する介護老人保険施設
  ・高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅
  *一般的には、有料の老人ホームは該当しますが、まれに無許可で営業している場合は該当しません

 

3.最後に、老人ホームに入所した後、自宅を事業の用に使用したり、他人へ賃貸してい た場合は適用出来ません

 

 この3つの要件を満たし、なおかつ他の小規模宅地の要件を満たした場合は、この特例が適用出来ます。

 なお、小規模宅地の特例は効果が大きいだけに適用を間違えますと、その評価額も大きく変わり相続税にも大きく影響します。従って必ず税理士に相談しましょう。

投稿者: 税理士法人あけぼの

2017.10.03更新

1.土地の相続税評価は、どうするの?

相続税の土地の評価は、路線価方式と倍率方式があります。

 

①路線価方式
 所有する土地に面している道路に、国が路線価を付けています。その路線価に土地の面積を掛けて評価額を計算します。ただし実際の評価計算においては、その土地の形状等を考慮し補正率を掛けて計算します。

 

路線価×地積×補正率=評価額

*補正率の例 不整形地補正率・間口狭小補正率・奥行長大補正率等

 

②倍率方式
 倍率方式は、市役所が決める固定資産評価額に国が決める倍率を掛けて評価額を計算します。


 
 固定資産税評価額×倍率=評価額

*ただし、倍率地域の雑種地は宅地比準方式で評価します。宅地比準方式とは、その雑種地の近隣の宅地の評価額を参考にして倍率と補正率か掛けて計算します。

近隣の宅地の1㎡当たり単価×地積×宅地の倍率×補正率=雑種地の評価額


2.アパート等の敷地や貸し地の場合は?

 

①アパート等が建っている土地の評価
 土地の上にアパート等が建っている場合は、自用地とは違い借主が居るだけ自由に売却等が出来なく使い勝手が悪い分、評価が下がります。

 

 自用地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合30%)

*借地権割合は地域ごとに国が決めています(路線価図参照)

 

②自分の土地の上に、他人の家が建っている場合
 自分の土地の上に他人の建物が建っている場合は、アパート等が建っている場合よりさらに使い勝手が悪いため、評価額は下がります。

 

 自用地の評価額×(1-借地権割合)

 

3.評価額を大きく下げる特例は?

 相続税の土地の評価で、評価額を大きく下げるものとして小規模宅地等の特例があります。相続で取得した土地が、亡くなった方が居住用に使用していた場合や事業用に使用していた場合等この特例が適用出来ます。

 

①自宅の土地を相続した場合
 亡くなられた方の自宅を、配偶者や同居の親族が取得した場合・・・・80%減額
ただし、適用出来る面積は330㎡までになっています。

 

②事業の用に使用されている宅地の場合
亡くなられた方が個人事業に使用していた場合や、同居の親族の個人事業に使用していた場合と亡くなられた方やその親族の同族会社の事業に使用していた場合・・80%減額
 ただし、適用出来る面積は400㎡までになっています。

 

③アパートや貸家など貸付事業に使用している宅地の場合
 亡くなられた方や、同居の親族の方が貸付事業に使用していた場合・・・50%減額
ただし、適用できる面積は200㎡までになっています。

 

*注意点
1.平成27年1月1日以後は特定事業用宅地等400㎡と特定居住用宅地等330㎡は、両方の選択が可能になりました。従って最大で730㎡までは、この特例の対象になります。

 

2.貸付事業用宅地等の限度面積は、以下の計算で調整します。

 

 A×200/400 + B×200/330 + C ≦ 200㎡
 

A:特定事業用宅地等   B:特定居住用宅地等   C:貸付事業用宅地等

 例えば自宅の土地Bが200㎡で、アパートの敷地が300㎡の場合は、自宅の土地の方が割引額大きいので優先的に適用します。

 

       200㎡×200/330 + 78.78㎡=200㎡

    上記の計算で、アパートの敷地は78.78㎡までしか適用出来ません。

 

3.特定事業用宅地等の適用を受ける場合は、賃料の支払いがないと受けられない。

 

4.相続する人で、受けられる場合と受けられない場合があることに注意する。
 (同居の親族は受けられるが、別居の親族は受けれない等)
  1次相続で受けられても、2次相続で受けれるとは限らない

 

5.特定宅地等の特例は、適用要件が色々あるので税理士に相談すること。

投稿者: 税理士法人あけぼの

2017.09.02更新

「縄伸び」と言う言葉を知っていますか。私たち相続税の土地評価をしていると、よく使われる言葉です。
意味は、土地の実際の面積が、土地の登記簿に記載されている面積より広いことを言います。


言葉の由来は、昔お米で税金を納めていた頃、税金の額は田んぼも面積で決められました。従って農家は税金を少なくするため、農地の面積を測る検地の時に使う縄の目盛りを長めに打って面積を少なくしていました。これが縄伸びの状態です。その時に作った土地台帳が今に引き継がれているため、「縄伸び」の状態も引き継がれたようです。そして現在実際の土地の面積が、登記簿の面積より広い場合が多いのです。山林や農地・古くから引き継いでいる土地などに多く見受けられます。
また、平成16年の不動産登記法が改正される以前は、土地を分筆する場合は、分筆する土地だけを測量して元の土地の面積から引いて残りの土地の面積としていました。(残地求積と言います)

 

例えば
    分筆する前の土地 豊橋市曙町宮前10番   800㎡(実際は1,000㎡)
    2つに分筆 分筆した土地     10番2  500㎡  
                             元の残地       10番1 300㎡ (実際は 500㎡)

 

こうして分筆を何回か行うと、その土地の不足分はすべて一番元の土地に集約されることになります。私の関与先の社長さんの土地も、登記簿上は30㎡の土地の上に82㎡の自宅が建っていると言う不思議な状態になっている場合もありました。

この「縄伸び」した土地を相続した場合、この土地の相続税評価をどうするのでしょうか?

相続税の土地の評価は、登記簿の面積ではなく実際の面積で評価することになります。相続税の申告の依頼を受けますと、私たちは必ず現地に行って土地を測量(私たちがメジャーで測ります)をします。それで計算した面積と、登記簿の面積が大きく違っている場合は、測量士に依頼して測量してもらうか、私たちの簡易測量で実際の面積を計算して、実際の面積で申告します。

 

税務署も「縄伸び」に注意してますので、登記簿の面積が正しいと思わず、相続税を申告する際は、実際の面積を必ず確認して申告しましょう。

投稿者: 税理士法人あけぼの

2017.08.04更新

 前回、「空き家」を相続して、そのままにしておくと大変費用が掛かることをお話しました。今回は、「空き家」を相続したらどうしたらよいか、その対策のお話をします。

 

1.相続人または相続人の関係者(子や孫)が住む
  持ち家がない方が、自宅として使用する。(諸規模宅地の評価減が受けられる場合があります。)

2.貸家として貸し出す
   今は住まないが、将来は子供が住むようになる場合等は、とりあえず貸家として人に貸して収益を上げる。ただし、すぐ借り主が現れない場合や、貸し出すにあたりリフォームをしなければならない場合があり、その費用が多大になり採算にのらないこともあります。また、一度貸し出すと借り主が住んでいますので、住みたい時にすぐ住めるかどうかわかりません。

3.駐車場として貸し出す
   貸家では、採算にのらない場合は、建物を取り壊して駐車場として貸し出します。取り壊し費用が掛かり、固定資産税も上がりますので、その費用を駐車場収入で回収出来るかシミュレーションする必要があります。しかし、いつでも家を建てたり、売却することが出来ます。

4.売却する
   前々回にお話しした、3000万円の特別控除が適用できる場合は、売却することがおすすめです。しかし特例の要件に該当しない場合は、譲渡税が発生します。(ただし、相続財産を売却した場合の取得費の特例を受けられる場合があります。)また、すぐ売却できない場合もあります。

5.現状のまま維持する
   なにもしないで現状のまま維持する場合は、維持費(固定資産税)が掛かり、最悪強制撤去になった場合は、その撤去費用の支払いがきます。また、強制撤去にならないようにするには、しっかりと建物の管理をしなければなりません。

 

 その建物の状態や不動産の場所等によってかかる費用も、受ける収益等も変わってきます。「空き家」を相続してからでは、なかなか対策がとれません。相続が開始する前に、家族でこの「家」をどうするか話合いましょう。

投稿者: 税理士法人あけぼの

2017.07.02更新

 前回、「空き家」を売却した時の3000万円控除の特例の注意点を、お話ししました。今回は、そもそも「空き家」になった場合の問題点を考えてみました。

1.維持するには、お金がかかる

 相続で取得した家に誰も住まなくなった「空き家」は、どうなるでしょうか。街のいたるところに、見るからに誰も住んでいないような住宅が点在します。そして中には、ゴミ屋敷のようになっている場合もあります。家は人が住んでいるからこそ維持されますが、人が住まなくなると、あっという間に劣化していきます。ゴミがゴミを呼ぶようなこともあります。また、犯罪の温床になったりもします。そのため、誰も住まなくなっても、その維持管理をしなければなりません。遠くに住んでいると管理する為に戻る、交通費がかかります。管理会社に委託すれば、委託料がかかります。

2.役所による解体費用

 お金がかかるからと言って、そのまま放置し草ボウボウにしておくと、役所から「空き家対策特別措置法」により、行政代執行によろ強制的な解体が行われ、その費用の支払いがやってきます。

*行政代執行までの流れ
①放置することで安全上・衛生上・景観上等に問題がある空き屋に対し、改善が必要な「特定空家等」に認定します。
②空き家の所有者に、助言・指導・勧告等行い、従わない場合は改善命令を出します。
③改善命令にも従わない場合に、行政代執行による解体が行われます。
④代執行にようした費用の徴収が行われます。

3.固定資産税が5倍になる

 通常住宅が建っている土地の固定資産税は、小規模住宅用地(住宅1戸あたり200㎡以下)の特例で、更地の1/6に軽減されています。都市計画税は1/3に軽減されています。しかし、役所から「特定空き家」に認定され勧告をうけると、これらの軽減が受けられなくなります。解体して更地になった場合も同じです。 

例 固定資産税評価額  3,000万円の土地(200㎡)
①住宅が建っている場合  固定資産税 7万円 都市計画税 3万円 計10万円
②住宅が建っていない場合 固定資産税 42万円 都市計画税 9万円 計51万円

「空き家」に認定されると、合計で10万円と51万円になり、5倍の差がでます。


 「空き家」にしておくと、大変多くの出費があることがわかりました。従って、相続が発生する前から、これらの家をどうするか家族でしっかり話し合っておく必要があります。
(次回、「空き家」対策について考えます。)

 

松井 稔幸

投稿者: 税理士法人あけぼの

2017.05.31更新

 今年もすでに3件の相続税の申告をしてますが、その内2件が実家を相続しましたが誰も住む人がおらず、空き家になっています。このごろの相続は、少子化の影響で親と子が別々に生活をしており、実家を相続しても住まない場合が多くなっています。これが、今国で問題になっている空き家問題です。 そのため、国は空き家対策として、2016年4月1日以降、相続で取得した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3000万円の特別控除を受けられるようになりました。

 この特例を適用するためには、次の条件を全部満たす必要があります。

1.1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられた家屋であること。(旧耐震基準で建てられた家屋)
2.区分所有建築物は除外されてます。(マンションは適用対象外)
3.相続する前、被相続人(亡くなった人)が1人で住んでいた居住用家屋であること。(相続開始により空き家になった場合のみ適用)

 以上の条件を満たす建物と土地を、次の条件で売却した場合に、この3000万円の特例が適用できます。

1.相続開始から譲渡する時まで、居住・貸付・事業に使用していないこと。
2.耐震改修工事を行い、新耐震基準に適合する建物に改修して売却するか、建物を解体して土地だけで売却した場合。
3.譲渡(売却)期間は、2016年(平成28年)4月1日から2019年(平成31 年)12月31日までに売却した場合。(平成25年1月2日以降に発生した相続が対象です)
4.相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡(売却)した場合。
5.売却額が1億円以下であること。
6.所在市町村から要件を満たす証明書類を取得し、確定申告に添付して申告すること。

 相続した実家が空き家の場合は、ぜひこの特別控除の適用ができるか検討して下さい。そして、そのまま不動産を維持していくのか、売却した方がいいのか考えてみてください。 わからない時には、お近くの税理士に必ず相談してください。

松井 稔幸

投稿者: 税理士法人あけぼの

2017.05.01更新

 先月4月30日の時事通信のニュース配信に「アパート融資の膨張警戒=建設過剰で空室増も」(日銀)とありました。銀行が賃貸住宅の建設資金を個人に貸し出す「アパートローン」が膨張を続けているようです。日銀によると、2016年の融資額は前年比21.1%増の3兆7860億円に達し、比較可能な過去10年以降で最大になったそうです。そうなると過剰な貸家建設で空室が増え、ローンを返済できなくなる大家が続出することが懸念され、日銀は警戒を強めています。

 アパート建築が増えた背景には、①平成27年の相続税の改正により基礎控除が4割下がり、誰もが相続税の納税対象者になるようになり相続税の節税対策商品としてアパート建設を、建設業者が積極的に販売したこと。また、②日銀のマイナス金利導入により銀行のの収支が悪化し、不動産担保で借りてくれるアパート経営者への貸し出しを銀行が積極的に行ったことによります。

 不動産庁舎会社のタスの調べによれば、首都圏の賃貸アパートの空室率は2015年半ばから上がり始め、現在東京23区では34%まで上昇してきています。このまま増え続ければ、アパート経営が採算割れする物件も増加します。

 それでも、建設会社や銀行の中には、本当に相続税の節税になるか疑わしいものまで、建設を進めている場合があるようです。そのため、日銀と金融庁はアパートローンを伸ばしている銀行に対して、実態検査に入るようです。その相続税の節税対策が、効果があるのかどうかチェックするのです。

 

 でもこれは、今相続対策でアパートを建設しようと思っているあなたが、チェックをしなければいけないことです。

 

 将来あなたがアパートを建築したことで、相続税の節税効果以上の負担をしてしまうようになったら、その相続対策は失敗です。それは、あなたの子供たちや孫たちに、負担を強いてしまうのです。

 

 そのようなことにならないように、アパート建設前に税理士に確認しましょう。もし建設会社が税理士を紹介するのであれば、もう一人他の税理士に、意見を聞くことをお勧めします。

                                                                                                                              松井 稔幸

投稿者: 税理士法人あけぼの

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